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　　日前召開的全國住房和城鄉(xiāng)建設工作會議傳出信息：“以解決新市民住房問題為主要出發(fā)點，補齊租賃住房短板”成為今年十項重點任務之一。一時間，租賃住房又成為市場焦點。

　　當前上海正加快推進租賃住房建設、培育和發(fā)展住房租賃市場，情況究竟如何？

　　記者針對市規(guī)劃資源局公布的相關(guān)土地出讓合同進行梳理發(fā)現(xiàn)，從2017年7月24日上海全面啟動新增租賃住房用地供應以來，租賃住房用地成交情況發(fā)生了一些變化。截至去年12月31日，租賃住房用地已累計成交62幅，區(qū)域分布廣泛，更有集體土地試點入市地塊。競得企業(yè)的類型也出現(xiàn)多樣化趨勢，除上海本地國企外，還有非本地國企及民企。

　　租賃住房用地供應力度增大

　　租賃住房地塊采取“只租不售”模式。去年12月27日，上海有兩幅租賃住房用地在市土地交易市場成交，這是2018年最后一批成交的租賃住房用地。兩幅土地均位于寶山，將至少提供1560套租賃住房。

　　短短一年半時間，上海共成交62幅租賃住房用地，其中包括兩幅綜合性用途地塊：楊浦區(qū)長白社區(qū)N1-01地塊（長白街道228街坊）的土地用途為文體用地和租賃住房；浦東新區(qū)三林社區(qū)Z000703單元控規(guī)NH103-01地塊，土地用途為商業(yè)用地、城鎮(zhèn)單一住宅用地、租賃住房。這兩幅地塊總占地面積超163萬平方米，至少可提供約5.5萬套新增租賃住房，居全國前列。其中去年全年共成交38幅土地，較上一年增加14幅。

　　租賃住房用地供應力度持續(xù)增大。這些成交地塊新建房源，還只是上海加快租賃住房建設的渠道之一。2017年發(fā)布的《上海市住房發(fā)展“十三五”規(guī)劃》明確提出，“十三五”期間，上海將積極推進購租并舉的住房體系建設，進一步健全房地產(chǎn)市場健康發(fā)展長效機制，預計新增供應各類住房約170萬套，其中租賃住房約70萬套。其它渠道還包括存量更新改造類項目、代理經(jīng)租房源等。

　　租賃地塊拓展到上海14個區(qū)

　　2017年7月，上海首批成交的兩幅租賃地塊，一幅位于浦東新區(qū)張江南區(qū)，一幅位于嘉定區(qū)嘉定新城。其中，在張江南區(qū)建設的張江國際社區(qū)人才公寓（一期）項目，是全市最早投入建設的純租賃住房，預計今年全面竣工上市。

　　一年多時間里，租賃地塊逐步拓展到上海除虹口、金山外的14個區(qū)，實現(xiàn)內(nèi)環(huán)到郊環(huán)的全覆蓋。其中浦東相應地塊數(shù)量最多，為17幅，占27.4%。不過，地處偏遠的崇明、奉賢、青浦三區(qū)也各自成交一幅租賃地塊。其中，崇明區(qū)長興鎮(zhèn)G9CM-0901單元（局部調(diào)整）12-04地塊成交于去年1月，由上海長興島置業(yè)有限公司以樓板價1518元/平方米競得。同時成交的還有青浦區(qū)盈浦街道漕盈路東側(cè)07-05地塊，由上海盛青房地產(chǎn)發(fā)展有限公司以樓板價3578元/平方米競得。去年11月，奉賢區(qū)海港開發(fā)區(qū)65-01區(qū)域地塊，被上海奉港置業(yè)有限公司以底價競得，樓板價1986元/平方米。

　　一位業(yè)內(nèi)人士分析，2017年成交的租賃地塊主要位于市區(qū)或郊區(qū)核心市鎮(zhèn)，周邊配套設施較完善。而上述3幅地塊均位于配套設施有待改善的區(qū)域，地塊自身配建更重要。例如青浦盈浦街道的租賃地塊，在出讓合同中就對公共服務設施有詳細要求，包括建設日間照料中心、老年活動室、養(yǎng)育托管點、社區(qū)學校、衛(wèi)生服務站等。

　　記者發(fā)現(xiàn)，已成交的地塊重點聚焦就業(yè)密集、產(chǎn)城融合重點區(qū)域以及軌道交通站點周邊區(qū)域。不過，青浦的租賃地塊，也臨近新開通的軌交17號線漕盈路站，交通條件優(yōu)越，還毗鄰青浦工業(yè)園，可滿足園區(qū)工作人群的居住需求；崇明的租賃地塊位于南部海洋裝備產(chǎn)業(yè)區(qū)的配套區(qū)域，周邊道路部分處于在建狀態(tài)；奉賢的租賃地塊處于海港綜合經(jīng)濟開發(fā)區(qū)，距上海繞城高速僅約2公里。

　　集體土地首次入市租賃住宅

　　去年下半年，租賃地塊成交出現(xiàn)“井噴”，達到27幅，占全年總量的七成。其中有兩幅位于泗涇鎮(zhèn)的地塊是集體土地入市試點項目，在上海具有開創(chuàng)性意義。當年10月，松江區(qū)泗涇鎮(zhèn)SJSB0001單元07-09號（集體土地試點入市）地塊，以1.25億元價格成交，建設租賃住房不低于825套。與過去土地市場出讓的國有建設用地不同，這是上海首次通過土地市場推出的集體土地入市建設租賃住宅項目，出讓人為泗涇經(jīng)濟聯(lián)合社。緊接著的11月，松江區(qū)泗涇鎮(zhèn)又有一幅集體建設用地轉(zhuǎn)為租賃住房地塊——松江區(qū)泗涇鎮(zhèn)SJS20004單元03-11號（集體土地試點入市）地塊，以8581萬元價格成交，建設租賃住房不低于549套。

　　2017年8月發(fā)布的《利用集體建設用地建設租賃住房試點方案》確定第一批上海等13個城市開展利用集體建設用地建設租賃住房試點。之后的實施意見提出，要穩(wěn)妥有序開展集體建設用地建設租賃住房試點等多種途徑，以增加租賃住房供應。業(yè)內(nèi)人士分析，泗涇鎮(zhèn)成為首個集體土地入市建設租賃住宅的地區(qū)，主要原因在于緊鄰市區(qū)，以及鎮(zhèn)域內(nèi)沒有行政村或農(nóng)業(yè)戶籍人口的現(xiàn)狀。而且集體用地收歸鎮(zhèn)一級，不太會出現(xiàn)土地利用混亂復雜的情況。集體建設用地建造租賃住房，不僅可解決新上海人的民生問題，有利于增加城市競爭力，也是改變城市發(fā)展結(jié)構(gòu)的重大突破。

　　參與的不乏非滬企業(yè)和民企

　　根據(jù)國家九部委《關(guān)于在人口凈流入的大中城市加快發(fā)展住房租賃市場的通知》要求和上海的具體情況，在大幅增加租賃住房供應、規(guī)范租賃市場培育和發(fā)展的階段，要充分發(fā)揮國有企業(yè)的引領和帶動作用，特別在穩(wěn)定租賃關(guān)系、增加供給等方面的作用。經(jīng)梳理，目前租賃地塊競得人中，上海本地國企占絕大多數(shù)，其中上海地產(chǎn)集團、張江集團、陸家嘴集團以及市北高新集團，分別以12幅、4幅、4幅、3幅土地位居前四。“國有企業(yè)作為市場的‘穩(wěn)定器’，應積極參與租賃住房建設。這也是企業(yè)謀求轉(zhuǎn)型的良機。”上海地產(chǎn)集團相關(guān)負責人說。

　　不過，去年參與租賃地塊交易的房企中不乏非滬企業(yè)以及民企的身影。去年1月，寶山區(qū)羅店鎮(zhèn)美羅家園大型居住社區(qū)02單元0218-02地塊被深圳市中集產(chǎn)城投資發(fā)展有限公司以2.84億元競得，這是首家非滬企業(yè)。中集產(chǎn)城投資發(fā)展有限公司為A股上市公司中集集團下屬子公司，具有國資背景。去年10月成交的松江區(qū)泗涇鎮(zhèn)SJSB0001單元07-09號（集體土地試點入市）地塊，其受讓企業(yè)同樣來自深圳，為有巢科技投資（深圳）有限公司，現(xiàn)改名“有巢住房租賃（深圳）有限公司”，是華潤置地全資子公司。“有巢”是華潤置地于去年6月發(fā)布的長租公寓品牌。

　　此外，松江區(qū)泗涇鎮(zhèn)SJS20004單元03-11號（集體土地試點入市）地塊則被民營企業(yè)上海派米雷投資（集團）有限公司競得。這是一家以產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)投資為主的綜合性投資公司。公司旗下兩個產(chǎn)業(yè)園區(qū)、兩個長租公寓項目均在松江區(qū)。