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　　文／陳博

　　“過(guò)往很多資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)商、包租客在承租方面比較激進(jìn)，只要寫(xiě)字樓物業(yè)一放出來(lái)，經(jīng)常都會(huì)被‘二房東’拿下，導(dǎo)致寫(xiě)字樓市場(chǎng)上的成交比較活躍，而且他們?cè)谧鐾晟?jí)改造之后，基本都會(huì)提升租金，促使租金也呈現(xiàn)虛高態(tài)勢(shì)。”近日，中原地產(chǎn)代理（深圳）有限公司寫(xiě)字樓部董事總經(jīng)理范進(jìn)佳告訴經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)，上述情況正在發(fā)生變化，目前整個(gè)深圳寫(xiě)字樓市場(chǎng)的形勢(shì)不太樂(lè)觀，自2018年5月開(kāi)始，“一批P2P企業(yè)爆雷、部分債券違約，深圳寫(xiě)字樓物業(yè)空置增加”。

　　范進(jìn)佳觀察到，作為金融企業(yè)聚集的核心辦公區(qū)，因辦公及商業(yè)配套相對(duì)成熟，深圳福田中心區(qū)的空置率此前一直維持在8%左右，但從2018年下半年開(kāi)始，該區(qū)域的空置率突然大幅提高，現(xiàn)在達(dá)到12%-13%，基本上區(qū)域內(nèi)的每棟樓都有一些空置單位。

　　相應(yīng)的，過(guò)往大包租公司旺盛的深圳甲級(jí)寫(xiě)字樓市場(chǎng)，退租跡象開(kāi)始冒頭。“特別是2018年10月以后，資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)商與包租‘二房東’，由于承租面積較大，退租的影響也更大。”范進(jìn)佳表示。

　　甲級(jí)寫(xiě)字樓退租趨顯

　　戴德梁行發(fā)布的深圳寫(xiě)字樓市場(chǎng)2018年第四季度報(bào)告指出，市場(chǎng)需求回落，擴(kuò)租及新租需求較為謹(jǐn)慎，部分包租及金融行業(yè)出現(xiàn)較大面積退租的情況。

　　典型案例當(dāng)屬深圳第一高樓平安金融中心，2018年6月一次性退租10層樓，退租面積共計(jì)3萬(wàn)平方米。平安不動(dòng)產(chǎn)回復(fù)經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)稱(chēng)，上述10層樓的租戶(hù)原本想將其總部、主要業(yè)務(wù)遷入深圳，后因自身發(fā)展原因未能實(shí)現(xiàn)，并導(dǎo)致欠租違約，平安不動(dòng)產(chǎn)主動(dòng)將其清退。

　　按照平安不動(dòng)產(chǎn)的說(shuō)法，目前市場(chǎng)對(duì)這10層樓反響積極，已經(jīng)有意向客戶(hù)主動(dòng)洽談，平安不動(dòng)產(chǎn)正在溝通、選擇中。另外，樓內(nèi)原有客戶(hù)因業(yè)務(wù)發(fā)展需要已擴(kuò)租了很大一部分，實(shí)際投入市場(chǎng)選擇的面積不足一半，且這部分投入面積相對(duì)于平安金融中心118層的體量而言，并無(wú)沖擊。

　　陳旭（化名）在深圳一家投資公司負(fù)責(zé)寫(xiě)字樓物業(yè)租售、運(yùn)營(yíng)板塊，他向經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)透露，平安金融中心的這10層樓，背后是一個(gè)包租“二房東”，當(dāng)初租下物業(yè)的時(shí)候就沒(méi)有進(jìn)行長(zhǎng)遠(yuǎn)規(guī)劃。因資金鏈出現(xiàn)問(wèn)題，中途曾試圖轉(zhuǎn)手給其他運(yùn)營(yíng)商。“他們找過(guò)我們公司，但我們對(duì)這種物業(yè)評(píng)估很謹(jǐn)慎，再三考量后，沒(méi)有接手。”

　　陳旭說(shuō)，平安金融中心這個(gè)標(biāo)的，無(wú)論從硬件還是軟件看，運(yùn)營(yíng)條件都很優(yōu)越。但整個(gè)項(xiàng)目除去平安自用的樓層外，對(duì)外出租的供應(yīng)量還是比較大。這種租金在300元/平方米以上的寫(xiě)字樓物業(yè)，一旦供應(yīng)量較大，出租的難度也相應(yīng)提高。

　　陳旭所在的投資公司，主營(yíng)業(yè)務(wù)囊括房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、資產(chǎn)定向投資、資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)、資產(chǎn)并購(gòu)重組幾部分。在寫(xiě)字樓領(lǐng)域，目前他們已經(jīng)包租并運(yùn)營(yíng)了廣州、深圳等共計(jì)15萬(wàn)平方米的物業(yè)，屬于傳統(tǒng)意義上的包租運(yùn)營(yíng)商。“我們公司承租的物業(yè)面積都比較大，一次大概超過(guò)1.5萬(wàn)平方米，也就是6-8層樓。”他稱(chēng)。

　　陳旭介紹，在選擇承租標(biāo)的上，包租運(yùn)營(yíng)商考慮的第一點(diǎn)一定是地段，寫(xiě)字樓本身的地域性特征比較明顯，選址必須限定在大商圈里，否則租戶(hù)群體范圍太窄。比如選址科技園，進(jìn)駐的租客就多是科技企業(yè)；選擇CBD，更多的租客是金融企業(yè)。

　　此外，對(duì)寫(xiě)字樓物業(yè)進(jìn)行評(píng)估也是重要一環(huán)。一般來(lái)講，寫(xiě)字樓標(biāo)的硬件不能有太多瑕疵，以免增加過(guò)多改造成本；軟件方面的物業(yè)管理水平也必須較強(qiáng)，這樣一來(lái)租金大概能比周邊同類(lèi)溢價(jià)10%-20%。

　　陳旭的公司很少選擇分散性租客較多的標(biāo)的。一棟寫(xiě)字樓一旦散客過(guò)多，租金體系就不好把控。“一般我們會(huì)選擇跟開(kāi)發(fā)商或大業(yè)主合作，對(duì)外招租的客群結(jié)構(gòu)也會(huì)跟他們錯(cuò)開(kāi)，否則就變成搶客競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系。”

　　大包租客的稀薄利潤(rùn)

　　廣州、深圳兩地的寫(xiě)字樓市場(chǎng)里，諸如陳旭公司這樣的大包租客并不在少數(shù)。

　　“過(guò)往如果寫(xiě)字樓所在的區(qū)域是非核心區(qū)，本身比較難招租。這樣的大包租客一次性承租并自行運(yùn)營(yíng)，開(kāi)發(fā)商是歡迎的。”戴德梁行華南及華西區(qū)研究部高級(jí)董事張曉端舉例說(shuō)，深圳后?？偛炕?，之前處于培育期時(shí)，一些拿下總部基地但不擅長(zhǎng)運(yùn)營(yíng)的開(kāi)發(fā)商，會(huì)選擇一次性放租給包租客。

　　然而，這種逐漸昌盛起來(lái)的寫(xiě)字樓“二房東”生意，自2018年下半年開(kāi)始，陸續(xù)有企業(yè)退場(chǎng)。

　　“我們公司在2018年下半年也做出一些調(diào)整動(dòng)作，比如短期內(nèi)調(diào)整租賃條件，并下降租金水平，盡最大努力提高出租率。”陳旭告訴經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)，除去裝修投入、運(yùn)營(yíng)投入以及其他投入，大包租公司賺取的利潤(rùn)很薄。

　　事實(shí)上，與近兩年風(fēng)生水起的聯(lián)合辦公行業(yè)相似，寫(xiě)字樓大包租客的這門(mén)生意，也是通過(guò)切割空間、裝修改造之后，再與其他服務(wù)打包出租，賺取差價(jià)。

　　兩三年前承租下的寫(xiě)字樓物業(yè)，租金成本相對(duì)較低。但2017、2018兩年拿房的成本偏高，與市場(chǎng)價(jià)相比大概低10%。陳旭表示，這是批發(fā)價(jià)和零售價(jià)的差別，比如一棟寫(xiě)字樓對(duì)外招租租金是220-230元/平方米，但給到包租公司的價(jià)格大概是180元/平方米。

　　租金成本逐漸上漲的同時(shí)，以往這種寫(xiě)字樓包租模式，裝修成本并不大。但陳旭說(shuō)，從2018年開(kāi)始，租客對(duì)寫(xiě)字樓物業(yè)的更加挑剔，他們公司的裝修投入與聯(lián)合辦公的差距也正在拉近。現(xiàn)在，他們公司包租的寫(xiě)字樓物業(yè)，裝修成本達(dá)1000元/平方米，運(yùn)營(yíng)成本（包括人工成本、對(duì)外渠道費(fèi)用、平時(shí)維護(hù)支出）大概占據(jù)整體投入的5%-8%，其中，推銷(xiāo)成本是最重要的一環(huán)，渠道代理費(fèi)至少是一個(gè)月租金。

　　包租物業(yè)與聯(lián)合辦公的不同之處在于，聯(lián)合辦公的切割面積偏小，往往切割成工位，以工位計(jì)算租金；而包租的切割面積會(huì)更大一些，最小面積也在100平方米左右，最大600-700平方米左右。在對(duì)外租金通常以面積計(jì)算，根據(jù)市場(chǎng)波動(dòng)程度調(diào)整定價(jià)。

　　范進(jìn)佳觀察，一般包租物業(yè)的對(duì)外租金會(huì)比原寫(xiě)字樓直接招租租金高10%-20%。不過(guò)，陳旭指出，如果寫(xiě)字樓市場(chǎng)不好，運(yùn)營(yíng)商會(huì)調(diào)低預(yù)期值，以拉高出租率。

　　“裝修成本和運(yùn)營(yíng)成本分?jǐn)傊?，大?-5年才能回本。”陳旭和團(tuán)隊(duì)在實(shí)操過(guò)程中制定了一套收益率的測(cè)算標(biāo)準(zhǔn)，從租下物業(yè)開(kāi)始就根據(jù)經(jīng)驗(yàn)、出租率和整體成本進(jìn)行核算，他說(shuō)，包租生意的收益率跟聯(lián)合辦公差不多，前五年大概可以達(dá)到10%-15%。“不過(guò)，我們的出租率其實(shí)比聯(lián)合辦公更高，平均80%-90%是沒(méi)有問(wèn)題的。”根據(jù)陳旭的經(jīng)驗(yàn)，通常出租率要達(dá)到70%以上才有盈利的可能性。

　　租金差是包租生意盈利的一部分，另一部分則來(lái)自于業(yè)主給出的免租期。免租期按照標(biāo)的體量大小來(lái)確定，如果體量夠大，免租期可以達(dá)到半年，較小也有3-4個(gè)月的免租期。一旦能盡快出租，較長(zhǎng)的免租期也是盈利的重要來(lái)源。

　　判斷包租生意是否成功還有一個(gè)標(biāo)志，就是營(yíng)業(yè)后現(xiàn)金流的回正周期。陳旭說(shuō)，以承租時(shí)與開(kāi)發(fā)商談定的免租期和各項(xiàng)商務(wù)條件為準(zhǔn)，通常這種包租的現(xiàn)金流回正需要8-10個(gè)月。

　　資金實(shí)力不強(qiáng)的“二房東”只能退場(chǎng)

　　“寫(xiě)字樓包租基本過(guò)了暴利時(shí)代，已經(jīng)變成一門(mén)長(zhǎng)線慢運(yùn)營(yíng)的生意。”陳旭判斷。

　　與聯(lián)合辦公前期資金更多依靠估值、投融類(lèi)機(jī)構(gòu)有所不同，按照正常邏輯，包租公司一旦要從金融機(jī)構(gòu)進(jìn)行融資，年化利率至少達(dá)到10%。但寫(xiě)字樓包租本身的收益率僅15%左右，如果市場(chǎng)出現(xiàn)變動(dòng)，出租率下降，租金也會(huì)下調(diào)，金融機(jī)構(gòu)往往不愿意提供貸款。“包租公司的資金大部分來(lái)源于自有資金。”范進(jìn)佳表示。這也意味著，這門(mén)生意存在著優(yōu)勝劣汰，在經(jīng)濟(jì)周期下行時(shí)，一些資金實(shí)力不強(qiáng)的“二房東”只能退場(chǎng)。

　　在陳旭看來(lái)，只有資金實(shí)力比較強(qiáng)或者有閑置資金的企業(yè)，才能做包租這個(gè)事情。“到了2018年，這種包租生意的準(zhǔn)入門(mén)檻更高了，不光需要資金實(shí)力，還需要運(yùn)營(yíng)能力。幾年前幾乎有錢(qián)就可以進(jìn)來(lái)，但現(xiàn)在那種粗放的包租時(shí)代已經(jīng)結(jié)束。”

　　陳旭和團(tuán)隊(duì)在過(guò)去一年的操盤(pán)中發(fā)現(xiàn)，寫(xiě)字樓的租賃需求還在，盡管金融企業(yè)需求回落，但其他行業(yè)像貿(mào)易、電商、創(chuàng)新型企業(yè)等需求填補(bǔ)了進(jìn)來(lái)。

　　科技類(lèi)企業(yè)成為支撐深圳寫(xiě)字樓新增需求的主力——這也是戴德梁行在2018年第四季度報(bào)告中的結(jié)論，具象表現(xiàn)是深圳南山科技園及后海片區(qū)在科技類(lèi)企業(yè)旺盛需求的支撐下，新項(xiàng)目得以快速消化，南山區(qū)寫(xiě)字樓的平均租金環(huán)比上漲6%至241.03元/月/平方米。

　　不過(guò)，按照戴德梁行提供的數(shù)據(jù)，2018年深圳甲級(jí)寫(xiě)字樓新增供應(yīng)量達(dá)70萬(wàn)平方米，總存量達(dá)到498.8萬(wàn)平方米。2019年這種高供應(yīng)量的趨勢(shì)將持續(xù)，全年將有超過(guò)190萬(wàn)平方米的新增供應(yīng)入市。

　　“甲級(jí)寫(xiě)字樓的存量增加明顯，市場(chǎng)短期內(nèi)不一定消化得了，所以2019年可能出現(xiàn)租金回落、空置率上升的趨勢(shì)。”范進(jìn)佳表示。

　　寫(xiě)字樓的大包租客正面臨新一輪洗牌。“我們還會(huì)堅(jiān)持下去。”陳旭表示，寫(xiě)字樓市場(chǎng)也是個(gè)生態(tài)圈，租客各種類(lèi)型都有，一旦市場(chǎng)下行，空置率提高，只要愿意調(diào)低預(yù)期值或者直接下調(diào)租金，總會(huì)吸納到租客的。