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　　如果想要本質(zhì)上挖掘上海樓市的真相，所有數(shù)據(jù)里唯一不能忽略的就是二手房的數(shù)據(jù)，因為不論是土地市場還是一手房市場，受單體影響以及政策影響的概率太大。 

　　但是另外一個維度，一個城市的二手房數(shù)據(jù)往往是真空的，這也就造成了很多時候我們基于數(shù)據(jù)對城市樓市的研究也是失真的。

　　最近我意外的獲得了一份大數(shù)據(jù)的報告，來自貝殼研究院上海分院撰寫的上海住房消費大數(shù)據(jù)報告，里面很是意外的是深度挖掘了上海二手房的數(shù)據(jù)，而從中不少第一次曝光的數(shù)據(jù)里，我似乎看到了一些意料之外的東西。

　　和大家分享幾個核心數(shù)據(jù)。

　　01

　　報告很多數(shù)據(jù)雖然輕描淡寫的提到，但是對于整個上海城市的研究卻有底層意義。

　　比如整個上海至今差不多有780萬套房子。這個數(shù)字你對比上海2400萬常駐人口，按照一套房子2.5人的比例來測算，你會發(fā)現(xiàn)其實在總量上來說，上海其實不缺房子，經(jīng)過20年的房地產(chǎn)發(fā)展，這個城市已經(jīng)整體解決了基本的居住問題。

　　那這780萬套房子里，有多少處于租賃狀態(tài)的呢，報告顯示是290萬套。所以上海自住的房子在不到500萬套左右。這也就構(gòu)成了上海相對分化的兩群人：

　　本地人的兩套和外地人的租賃

　　好了，那么本地人的兩套，對他們來說是在投資買房么，上海的投資客到底多不多呢，貝殼給到一個數(shù)據(jù)很關(guān)鍵。

　　接近75%的用戶持有一套房子的時間超過10年以上，只有不到5%的用戶在兩年內(nèi)把房產(chǎn)賣掉。

　　這也就解釋了為什么上海有底氣持續(xù)的高壓調(diào)控，因為本質(zhì)上絕大部分的房產(chǎn)持有者都有著極強(qiáng)的房產(chǎn)持有能力，短線投資客在上海的比例是極低的。

　　在這樣的客群組成結(jié)構(gòu)下，樓市只會保持高位盤整的狀態(tài)，很難出現(xiàn)斷崖式的下滑可能。

　　但是高位盤整不代表對二手房市場沒有影響，今年的二手房成交就出現(xiàn)了很大的問題。

　　今年上海賣了不超過16萬套房子，這樣的數(shù)據(jù)比2017年好一點點，但是在過去11年里一定算比較差的一年。

　　這樣的成績一個很重要的原因是基于市場對外地人的嚴(yán)控之后導(dǎo)致市場核心需求來自于改善，但是簡單測算不會發(fā)現(xiàn)，每年的流通二手房比上總量，這個換手率差不多在2.5%左右，雖然不高但是經(jīng)歷了房地產(chǎn)20年的發(fā)展，也有接近一半的上海人解決了置換的問題

　　所以里外需求的匱乏直接導(dǎo)致了今年一手二手的全面成交下滑。

　　02

　　而這樣的成交下滑，帶來的第一個反應(yīng)就是二手房購買有了議價空間，購買者有了還價的余地。

　　而這樣的余地有多少呢，鏈家做過一個大數(shù)據(jù)，統(tǒng)計了2018年客戶的報價和最后成交價之間的關(guān)系。你會發(fā)現(xiàn)到了如今，基本上每套房子都有4%-5%的議價空間，什么意思，一套500萬的房子，你最少可以砍掉25萬。如果遇到一個著急周轉(zhuǎn)的用戶，10%-15%也是常有的案例。

　　所以在這樣的氛圍下，基本上上海的二手房價格回歸到2016年的水準(zhǔn)。雖然說二手房都會有做低總價的問題，但是我們依然可以比較橫向之間的關(guān)系。

　　上海二手房基本上是在2018年一開始價格就開始收不住了。

　　03

　　而這樣的蝴蝶效應(yīng)也直接導(dǎo)致一個結(jié)果：就是如果你是房東，賣一套房子的時間變得越來越長，如今的上海二手房平均去化速度在4個月左右，而這個時間還同樣伴隨著議價空間下滑這個步驟。換句話來說，如果是咬死房價不松口的房東，是真的要做到房子賣不掉的準(zhǔn)備。

　　從這個維度上來說，房東強(qiáng)勢、到手價、不分?jǐn)偠愘M的情況，也在過去一年的樓市里得到扭轉(zhuǎn)。

　　好，在這么艱難的樓市背景下，賣房子到底是虧的還是賺的？

　　貝殼研究院做了一個數(shù)據(jù)非常能說明問題。2年內(nèi)就賣掉房子的，在18年的年底，基本上就不賺錢在賣房子了，再加上稅費和銀行貸款，幾乎是鐵賠。而長期持有房子的人，差價空間都在130萬以上。

　　之前分析過一個數(shù)字，只有不到5%的人2年之內(nèi)就賣房了。所以大部分人在房產(chǎn)領(lǐng)域里都還是賺的，只是少賺多賺而已。

　　同時這個信號也給到2016年2017年買房的朋友一個建議，不論你買的是二手房還是一手房，最近幾年不要賣房子了，一定是賠本的，做好長期持有的打算和準(zhǔn)備。

　　當(dāng)然，最慘的還是2016年2017年買一手房的各位，最高的價格買到最差的產(chǎn)品。

　　04

　　好了，最后一個問題，在如此震蕩的上海樓市里，哪里會有一定程度的風(fēng)險？

　　先給出我研究出來的結(jié)果：外環(huán)外的項目風(fēng)險最大！

　　這一次的價格波動，外環(huán)外的二手房議價空間是最大的。

　　當(dāng)你深挖之后你會發(fā)現(xiàn)一個驚人的事實：位于外環(huán)外的項目，第一，二手房的供應(yīng)量本來就最大，而且他們還要經(jīng)受一手房的競爭。

　　我們都知道一手房因為預(yù)售證管控以及稅費低，本質(zhì)上對周邊的二手房產(chǎn)生了巨大的沖擊。而這一塊今年在外環(huán)外的供應(yīng)量實在太大

　　所以各位可以看到，如今關(guān)注外環(huán)外的二手房客戶非常非常少，形成不對稱的供求比。

　　另外，很重要的一點，基于如今上海的市場需求置換占據(jù)絕對主力，而外環(huán)外幾乎都是2000年以后的房子，說的直白點房子都很新都很好，幾乎不存在置換的需求。

　　也正是因為這一點，造成了外環(huán)外的需求量的不足。

　　所以供求兩側(cè)的同時調(diào)整，也導(dǎo)致了外環(huán)外如今價格波動的重要原因，不僅僅是二手房，一手房也是同樣如此。

　　所以基于此，貝殼做了一個這一年來不同板塊遷出遷入比，發(fā)現(xiàn)一個驚人的事實：

　　顏色越深代表著遷出的人越多，越淺代表著遷入的人越多，所以我們發(fā)現(xiàn)，這一年來，上海客群正在重回市中心！

　　理由也很簡單，市中心和郊區(qū)不成正比的價格差讓用戶感知到核心區(qū)位如今的性價比，郊區(qū)位置的單價波動也直接造成了大量用戶的信心不足。

　　這是這一輪樓市洗牌之后造成的人群流動的最終結(jié)果。

　　05

　　所以通過這樣的二手房數(shù)據(jù)，我想各位應(yīng)該看到一個事實，就是2018年上海樓市正在“吐出”之前兩年的房價差。

　　而首當(dāng)其中的就是兩年前土地價格急速提升的郊區(qū)位置。

　　如果沒意外的話，2019年上海外環(huán)內(nèi)市場穩(wěn)定之后會重新對郊區(qū)板塊價值進(jìn)行錨定，重新構(gòu)建一個穩(wěn)定的價值體系。

　　這就是上海這個城市厲害的地方，不論當(dāng)初我們對調(diào)控政策如何的爭議，我們站在截點回看，他總是能夠?qū)⑹袌雠まD(zhuǎn)到相對理性客觀的一面。

　　而反觀這一輪的政策，之所以是正確，就是堅定的站在購房者一邊，堅定的站在長期持有者一邊，對開發(fā)商以及短期變現(xiàn)者的不妥協(xié)，也最終促使上海樓市回歸理性。

　　06

　　對于未來，給幾個建議吧：

　　如果你是購房者，看透這個市場從而做出理性的決定；

　　如果你是持有者，看清大勢，明白持有房產(chǎn)的時間成本，規(guī)劃好你自己的現(xiàn)金流；

　　如果你是開發(fā)商，我希望你能夠明白需求的變化，做好產(chǎn)品給用戶多一個選你的理由。

　　上海樓市的變化從來都不是一蹴而就的，大幕徐徐拉開，紅利從來都只屬于先知先覺者。

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